Đất đai là tài sản có giá trị lớn, tuy nhiên, do nhiều lý do mà tình trạng pháp lý của mảnh đất không được nhiều người lưu tâm. Điều này có thể gây ra rất nhiều tranh chấp cho các chủ thể tham gia vào giao dịch liên quan đến đất.
Với ý nghĩa là công cụ để đảm bảo việc giao kết hợp đồng, hợp đồng đặt cọc là bước đầu tiên và là bước cơ bản nhất được các bên thực hiện khi tiến hành giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, ngay tại những bước cơ bản này, nếu như không thực hiện những bước kiểm tra, rà soát tính pháp lý, các bên tham gia hợp đồng cũng sẽ rất dễ gặp rủi ro về pháp lý. Thực tế việc thực hiện các giao dịch, đặc biệt là giao dịch về đất tại các huyện của Vĩnh Phúc, có rất nhiều tranh chấp liên quan đến việc thực hiện hợp đồng đặt cọc. Tại bài viết này, Youth & Partners sẽ đưa ra ý kiến pháp lý về các điều cần lưu ý khi giao kết hợp đồng đặt cọc.
1. Về tính pháp lý của tài sản
Trên thực tế, đây là bước quan trọng nhất trước khi quyết định thực hiện giao dịch tài sản, nhiều người vì bỏ qua bước này mà có thể khiến mục đích của giao dịch không đạt được. Việc kiểm tra này thông thường chỉ được thực hiện qua bước kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, loại giấy tờ này không thể hiện hết được quyền sử dụng của người bán hay tính pháp lý của tài sản. Do đó, người mua cần thu thập thông tin tại các Văn phòng đăng ký đất đai tại nơi có đất các nội dung như
- Người bán có đúng là chủ sử dụng không;
- Đất có nằm đúng vị trí muốn mua không;
- Thửa đất có đang bị kê biên thi hành án, bị thế chấp, đang chấp hành quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền hay không.
Có rất nhiều trường hợp người mua sau khi mua không thể thực hiện được thủ tục sang tên hoặc xảy ra tranh chấp do những điều kiện về tính pháp lý của tài sản không được đảm bảo.
2. Về nội dung các điều khoản
Về nội dung các điều khoản, thông thường một hợp đồng đặt cọc thường có các nội dung như: Thông tin các bên tham gia; tài sản đặt cọc; các khoản thuế, phí mà các bên phải chịu; thời hạn đặt cọc; quyền hạn, nghĩa vụ và trách nhiệm của các bên.
Đặc biệt, trong Hợp đồng đặt cọc, điều khoản phạt được coi là biện pháp cứng rắn để buộc các bên thực hiện theo đúng thỏa thuận đã cam kết. Phạt cọc được hiểu là khi một trong hai bên trong hợp đồng đặt cọc vi phạm thỏa thuận đặt cọc, thì bên vi phạm ngoài việc phải trả lại một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc thì còn phải trả thêm một khoản tiền phạt cọc.
Trường hợp các bên không có thỏa thuận đặt cọc thì khi xảy ra tranh chấp, việc phạt cọc sẽ được Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền căn cứ theo Nghị quyết số: 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán TANDTC hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình. Theo đó, Nghị quyết sẽ xác định theo mục đích của việc đặt cọc là để đảm bảo cho giao kết hợp đồng hay đảm bảo cho thực hiện hợp đồng. Cụ thể:
“a. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS.
Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.
Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 146 BLDS.”
Lưu ý: không phải trong mọi trường hợp khi có tranh chấp hợp đồng đặt cọc thì đều có chế tài phạt cọc, ngoại lệ của quy định trên đó là khi cả hai bên cùng có lỗi trong việc thực hiện hợp đồng hoặc thuộc trường hợp bất khả kháng / trở ngại khách quan.
3. Về hình thức của hợp đồng
Bộ Luật Dân sư hiện hành không có quy định bắt buộc về hình thức hợp đồng đặt cọc, tuy nhiên để đảm bảo cho quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, Hợp đồng đặt cọc nên được lập thành văn bản có chữ ký của các bên tham gia và chữ ký của người làm chứng.
Trên đây là hướng dẫn của Công ty Luật TNHH Youth & Partners về …. Trên thực tế tham gia các vụ tranh chấp về loại thỏa thuận này cho thấy, quan điểm xét xử của các Tòa án còn chưa thống nhất, do đó, để đảm bảo tốt nhất cho quyền lợi của mình, Quý khách hàng có thể tham vấn ý kiến của Luật sư từ giai đoạn bắt đầu ký thỏa thuận hoặc bắt đầu có tranh chấp hợp đồng đặt cọc để tránh được rủi ro.
ĐTTH