Bảng giá đất và giá đất cụ thể là những yếu tố quan trọng trong việc quản lý, giao dịch bất động sản tại Việt Nam. Theo Luật Đất đai 2024, những quy định mới đã được bổ sung nhằm đảm bảo tính minh bạch và phù hợp với thực tiễn. Trong bài viết này, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu chi tiết về bảng giá đất và giá đất cụ thể theo quy định mới nhất.
1. Khái niệm bảng giá đất và giá đất cụ thể
Bảng giá đất: là bảng tập hợp giá trị đất đai tại các khu vực khác nhau, được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành sau khi được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua, và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ, định kỳ 5 năm một lần. Bảng giá đất này phản ánh giá trị của các loại đất dựa trên các yếu tố như vị trí, mục đích sử dụng đất, hạ tầng xung quanh và tình hình thị trường đất đai. Bảng giá đất được áp dụng để tính toán các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, lệ phí, tiền bồi thường, tiền xử phạt vi phạm và giá khởi điểm cho đấu giá quyền sử dụng đất, giúp đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quản lý và sử dụng đất đai.
Giá đất cụ thể: là giá trị của quyền sử dụng đất được xác định trong các trường hợp đặc biệt, không thể áp dụng bảng giá đất chung. Giá đất này được xác định cho các giao dịch hoặc quyết định liên quan đến đất đai như giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, gia hạn sử dụng đất, hoặc khi Nhà nước thu hồi đất. Việc xác định giá đất cụ thể do Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện quyết định, với sự hỗ trợ của cơ quan quản lý đất đai, có thể thông qua việc thuê tổ chức tư vấn.
Bảng giá đất và giá đất cụ thể: Cập nhật quy định năm 2004 tại Vĩnh Phúc (Ảnh minh họa)
2. Quy định mới về bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024
Theo Luật Đất đai 2024, những điểm đáng lưu ý bao gồm:
2.1. Các trường hợp áp dụng bảng giá đất
Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp liên quan đến quyền sử dụng đất và các giao dịch liên quan đến đất đai của hộ gia đình và cá nhân. Các trường hợp này bao gồm:
- Tính tiền sử dụng đất: khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc khi chuyển mục đích sử dụng đất của họ.
- Tính tiền thuê đất: khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.
- Tính thuế và lệ phí: bao gồm thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lệ phí trong quản lý, sử dụng đất.
- Tiền xử phạt và bồi thường: liên quan đến các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai.
- Giá khởi điểm cho đấu giá quyền sử dụng đất: khi Nhà nước tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất.
2.2. Xây dựng bảng giá đất
Bảng giá đất phải được xây dựng theo khu vực và vị trí, dựa trên dữ liệu thực tế của từng khu vực:
- Nếu khu vực có bản đồ địa chính và cơ sở dữ liệu giá đất, bảng giá phải được xây dựng chi tiết đến từng thửa đất, đảm bảo tính chính xác và minh bạch.
- Nếu khu vực chưa có hệ thống dữ liệu giá đất số, sẽ phải áp dụng các phương pháp tính giá đất phù hợp.
2.3. Quy trình xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất lần đầu. Bảng giá này sẽ được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026.
- Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh để quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất cho phù hợp với biến động của thị trường và các yếu tố khác. Việc điều chỉnh, bổ sung bảng giá đất sẽ có hiệu lực từ 01/01 của năm tiếp theo.
- Trong trường hợp cần thiết, nếu bảng giá đất cần được điều chỉnh trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh.
- Các cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh sẽ hỗ trợ tổ chức và giám sát việc xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất. Nếu cần thiết, các cơ quan này có thể thuê các tổ chức tư vấn để xác định giá đất một cách chính xác.
3. Giá đất cụ thể theo Luật Đất đai 2024
3.1. Các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể:
Tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, không qua đấu giá hoặc đấu thầu (cũng áp dụng cho nhà đầu tư trúng thầu thực hiện dự án có sử dụng đất).
- Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
- Tính giá trị quyền sử dụng đất trong quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
- Xác định giá khởi điểm cho đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất (trừ các trường hợp đặc biệt).
- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn, điều chỉnh thời gian sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch, hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.
- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
3.2. Thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể:
Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể đối với các trường hợp liên quan đến giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn đất, điều chỉnh quy hoạch, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm đấu giá đất, và xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp.
Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với các trường hợp tương tự thuộc thẩm quyền cấp huyện.
3.3. Quy trình xác định giá đất cụ thể:
Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm hỗ trợ Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện trong việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình này, cơ quan này có thể thuê các tổ chức tư vấn để xác định giá đất chính xác.
Nếu khu vực có bảng giá đất chi tiết đến từng thửa đất, giá đất cụ thể sẽ được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá.
4. Cách sử dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể hiệu quả
Cách sử dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể hiệu quả là việc áp dụng và tận dụng các công cụ này sao cho phù hợp và tối ưu trong các tình huống cụ thể, nhằm đảm bảo tính công bằng, minh bạch, và phù hợp với yêu cầu pháp lý và thực tiễn.
4.1. Đối với giao dịch bất động sản
- Xác định giá trị đất đai chính xác:
Bảng giá đất cung cấp một cơ sở pháp lý rõ ràng để xác định giá trị đất đai trong các giao dịch. Sử dụng bảng giá đất hoặc giá đất cụ thể sẽ giúp các bên tham gia giao dịch (mua bán, chuyển nhượng) có thể xác định mức giá hợp lý, tránh tình trạng giá đất bị thổi phồng hoặc giảm giá không hợp lý.
- Tránh tranh chấp và bảo vệ quyền lợi:
Khi bảng giá đất được áp dụng, các bên giao dịch có thể tránh được những tranh chấp về giá trị đất. Việc sử dụng bảng giá hoặc giá đất cụ thể giúp bảo vệ quyền lợi của cả bên bán và bên mua, vì mức giá được công nhận rộng rãi và minh bạch.
4.2. Đối với quản lý nhà nước
- Thu hồi đất và bồi thường công bằng:
Bảng giá đất và giá đất cụ thể là công cụ quan trọng giúp Nhà nước xác định giá trị đất khi thu hồi từ các cá nhân hoặc tổ chức. Việc áp dụng bảng giá đất giúp đảm bảo việc bồi thường đất đai được thực hiện công bằng, không gây thiệt thòi cho người dân hoặc các tổ chức.
- Giao đất và cho thuê đất hợp lý:
Khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất cho các tổ chức, cá nhân, bảng giá đất sẽ là cơ sở để xác định số tiền mà người sử dụng đất phải nộp, đảm bảo tính hợp lý, công bằng và phù hợp với thị trường. Điều này giúp tránh tình trạng Nhà nước giao đất với giá thấp hoặc thu tiền không hợp lý từ việc cho thuê đất.
4.3. Đảm bảo nghĩa vụ tài chính công bằng
- Xác định nghĩa vụ tài chính:
Cả bảng giá đất và giá đất cụ thể giúp xác định các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế và các khoản phí khác. Việc áp dụng chính xác bảng giá và giá đất giúp đảm bảo rằng các cá nhân và tổ chức sẽ đóng góp một cách hợp lý và công bằng cho ngân sách Nhà nước.
4.4. Quản lý đất đai và quy hoạch
- Điều chỉnh và cập nhật bảng giá đất:
Bảng giá đất cần được điều chỉnh và cập nhật định kỳ để phản ánh sự thay đổi về thị trường đất đai, quy hoạch xây dựng và các yếu tố khác. Việc sử dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể một cách hiệu quả đòi hỏi sự linh hoạt và kịp thời trong việc điều chỉnh các mức giá sao cho phù hợp với thực tế.
- Tính toán giá trị quyền sử dụng đất trong các trường hợp đặc biệt:
Đối với những trường hợp như cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, hoặc khi thực hiện các dự án đặc biệt, giá đất cụ thể sẽ được áp dụng để tính toán giá trị quyền sử dụng đất. Việc sử dụng giá đất cụ thể trong những trường hợp này là rất quan trọng để đảm bảo các quyết định về đất đai được thực hiện một cách minh bạch và hợp lý.
5. Kết luận
Luật Đất đai 2024 đã mang lại những điểm mới đáng chú ý trong việc xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất, giá đất cụ thể. Những quy định này không chỉ đảm bảo quyền lợi cho người dân mà còn tăng tính minh bạch, công bằng trong quản lý đất đai.
Xem thêm tại: Tác động của Luật Đất đai 2024 đến doanh nghiệp, nhà đầu tư tại Vĩnh Phúc
#Mai Ánh