Mặc dù năm 2021 là thời điểm đại dịch Covid-19 gây nên những ảnh hưởng nặng nề tới nền kinh tế đất nước nhưng thị trường bất động sản lại có những tín hiệu khả quan. Tại các địa phương Vĩnh Yên, Bình Xuyên, Yên Lạc… trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc, những cơn sốt đất bùng lên chóng mặt khiến các sàn kinh doanh bất động sản diễn ra rất sôi nổi, nhộn nhịp. Các giao dịch mua bán nhà đất khi chưa hoàn thành thành các giao dịch, thủ tục mua bán, chuyển nhượng. Người mua nhận ký gửi giấy tờ cho công tố viên để tìm kiếm người chuyển nhượng, điều này sẽ tìm ẩn nhiều rủi ro lớn về mặt pháp lý. Bài viết dưới đây của Công ty Luật TNHH Youth & Partners sẽ phân tích 6 rủi ro khi khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có công chứng treo.
1. Công chứng chờ/ Công chứng treo là gì?
Công chứng chờ/ công chứng treo là hình thức bên bán đến văn phòng công chứng, công chứng các loại giấy tờ, hợp đồng chuyển nhượng đất nhưng không có sự xuất hiện của người mua. Hợp đồng, văn bản cũng chỉ có thông tin của người bán chứ không có thông tin của người mua. Người bán đến ký tên, lăn dấu vân tay trên hợp đồng nhưng công chứng viên ("CCV") không ký, không đóng dấu, không vào sổ công chứng. Hợp đồng cứ "treo" đấy cho đến khi người mua đến ký, điền đầy đủ thông tin thì công chứng viên mới công chứng xác nhận.
Hoặc CCV chỉ cho bên bán, chuyển nhượng ký vào hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, còn bên mua, nhận chuyển nhượng không ký vào hợp đồng (lúc này bên mua giao tiền cho bên bán và bên bán chuyển giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua) và CCV chứng kiến việc mua bán, chuyển nhượng đó nhưng không ký, không đóng dấu, không vào sổ.Sau đó CCV cho gửi hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng để bên mua tiếp tục tìm người mua tiếp theo để chuyển nhượng.
Bản chất của hình thức này là để trốn thuế nên mới xảy ra tình trạng một bất động sản trên thực tế đã được mua bán, chuyển nhượng nhiều lần nhưng chỉ nộp thuế có một lần.
2. 06 rủi ro khi giao kết hợp đồng công chứng chờ/công chứng treo
Thứ nhất, rủi ro khi hợp đồng chuyển nhượng bất động sản chưa được công chứng thì chưa có giá trị pháp lý.
Theo quy định của Luật công chứng thì hợp đồng công chứng phải thể hiện đầy đủ chữ ký của cả hai bên mua và bên bán, văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được CCV ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Nhưng hợp đồng công chứng treo, công chứng chờ lại chỉ có chữ ký của người bán mà không có chữ ký của người mua, công chứng viên chưa đóng dấu thì sẽ không có giá trị về mặt pháp lý và việc làm của công chứng viên lẫn người bán đã vi phạm pháp luật.
Thứ hai, rủi ro khi người bán không còn đầy đủ năng lực để giao kết hợp đồng, văn bản.
Trong thời gian đợi bên mua ký công chứng, chẳng may bên bán gặp rủi ro liên quan đến nhận thức, không điều khiển hoặc làm chủ được hành vi …thì khi đó dù bên mua có đến ký vào hợp đồng thì bên phía công chứng cũng không thể xác nhận, chứng nhận và đóng dấu vào hợp đồng được. Bởi khi thực hiện hoạt động công chứng hợp đồng phải có đầy đủ bên bán và bên mua, hai bên phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, năng lực trách nhiệm dân sự, cùng ký vào hợp đồng dưới sự chứng kiến của công chứng viên thì công chứng viên mới xác nhận dấu công chứng vào hợp đồng được.
Thứ ba, rủi ro khi người chuyển nhượng bất động sản chết.
Trường hợp bên bán không may qua đời trong thời gian đợi bên mua đến ký công chứng hợp đồng thì rủi ro đối với bên mua là rất lớn. Trường hợp bên bán chết, những người thừa kế theo quy định của pháp luật có thể sẽ báo mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để được cấp lại giấy chứng nhận và thực hiện việc khai nhận thừa kế thì bên mua cũng không có cơ sở để khởi kiện vì văn bản công chứng chưa phát sinh hiệu lực.
Thứ tư, rủi ro bị chiếm đoạt tài sản
Khi thực hiện công chứng treo, công chứng viên chứng kiến việc mua bán đó nhưng không xác nhận công chứng mà cho người mua gửi lại hợp đồng có chữ ký của người bán tại tổ chức hành nghề công chứng. Mục đích là để họ tiếp tục tìm người mua tiếp theo để chuyển nhượng, dẫn đến các hợp đồng về bất động sản không tuân thủ quy định pháp luật thì người bán rất dễ lợi dụng nó để chiếm đoạt tài sản của người mua.
Thứ năm, rủi ro khi đối tượng của hợp đồng đang thế chấp tại ngân hàng.
Một là, người mua sẽ yên tâm về tính pháp lý, giá trị của bất động sản đang thế chấp. Hai là, có thể gây rủi ro cho người mua nếu không nắm rõ cách thức giao dịch. Trong quá trình hai bên ký hợp đồng mua bán nhà. Nhưng chưa có sự đồng ý của ngân hàng hoặc chưa thanh toán hết nợ cho ngân hành. Thì hợp đồng này được xem là vô hiệu vì nó trái với quy định của pháp luật. Ảnh hưởng đến quyền lợi và nghĩa vụ của bên thứ 3 là ngân hàng. Do đó, mua bán bằng hợp đồng công chứng treo đối với đất mà đang thuộc diện thế chấp ngân hàng rất rủi ro.
Thứ sáu, rủi ro về thời gian chờ công chứng mà giá đất tăng.
Vì cơn sốt đất đang lên nên nếu giá đất tăng lên gấp đôi, gấp ba thời điểm chuyển nhượng, bên bán biết Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn còn đứng tên mình và bên mua chưa chuyển nhượng tiếp lô đất trên thì bên bán có thể “lật mặt” báo mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để được cấp lại giấy chứng nhận mới và tiếp tục bán, chuyển nhượng cho người khác với giá cao hơn, sẵn sàng trả lại số tiền đã nhận trước đó cho bên mua trước đây khi phát sinh tranh chấp…
3. Khuyến nghị của Y&P
Trên đây là những rủi ro khi giao kết hợp đồng công chứng treo/ công chứng chờ tại văn phòng công chứng mà người mua có thể phải đối mặt nếu thực hiện hình thức này. Theo Y&P, để tránh quyền lợi bị ảnh hưởng bởi hình thức công chứng này, người mua cần đặc biệt chú ý tuân thủ quy định pháp luật, phải yêu cầu bên bán cùng có mặt để ký, lăn dấu vân tay trước mặt CCV rồi CCV thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng, văn bản.
Để nhận được những tư vấn nhanh, chính xác nhất về thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch, Quý khách hàng hãy liên hệ ngay cho Công ty Luật TNHH Youth & Partners để chúng tôi đồng hành và hỗ trợ các thủ tục pháp lý cho quý khách hàng.
LHY