Thời gian gần đây thị trường bất động sản tại Vĩnh Phúc diễn ra vô cùng sôi động. Kéo theo đó là sự gia tăng các giao dịch liên quan đến nhà đất. Đối với những người mua đất, ngoài việc tìm hiểu giá trị, thông tin, tính hợp pháp đất thì còn cần phải lưu tâm đến những Khoản thuế, phí có liên quan.
Qua bài viết này, Công ty Luật Youth & Partners sẽ cùng các bạn tìm hiểu các vấn đề trên theo quy định của pháp luật hiện hành từ đó giúp bạn đọc nắm bắt được việc đóng các khoản thuế, phí phải thực hiện khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp phần đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Theo quy định tại Luật đất đai và các quy định khác có liên quan, việc sang tên chuyển quyền sử dụng đất phải chịu các loại thuế, phí như sau:
1. Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dịch nhà đất được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch, cụ thể:
- Công chứng hợp đồng chuyển nhượng bằng quyền sử dụng đất: Tính trên giá trị quyền sử dụng đất.
- Công chứng hợp đồng chuyển nhượng bằng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng trên đất: Tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.
- Mức thu như sau:
|
TT
|
Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
|
Mức thu
(đồng/trường hợp)
|
|
1
|
Dưới 50 triệu đồng
|
50 nghìn
|
|
2
|
Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng
|
100 nghìn
|
|
3
|
Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng
|
0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
|
|
4
|
Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng
|
01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
|
|
5
|
Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng
|
2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
|
|
6
|
Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng
|
3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
|
|
7
|
Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng
|
5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
|
|
8
|
Trên 100 tỷ đồng
|
32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).
|
2. Thuế sử dụng đất hằng năm
Theo khoản 1 Điều 1 Thông tư 153/2011/TT-BTC đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị quy định tại Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành là đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (bao gồm cả trường hợp đất ở sử dụng vào mục đích kinh doanh).
Theo khoản 2 Điều 8 Thông tư 153/2011/TT-BTC, thuế sử dụng đất ở được xác định theo công thức sau:
* Số thuế phải nộp (đồng) = Số thuế phát sinh (đồng) - Số thuế đươc miễn, giảm (nếu có)
* Số thuế phát sinh = Diện tích đất tính thuế x giá của 1m2 đất x Thuế suất %
Quy định về mức thuế suất như sau:
+ Đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh (Diện tích trong hạn mức: 0,03%; Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức: 0,07%; Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức: 0,15%)
+ Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%.
3. Phí đo đạc địa chính
Được quy định tại Quyết định Số: 25/2018/QĐ-UBND tỉnh Vĩnh Phúc ngày 31/10/2018 về việc ban hành đơn giá các dịch vụ trích đo địa chính thửa đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.
Lưu ý, việc đo đạc có thể được thực hiện bởi đơn vị đo đạc tư nhân đủ điều kiện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
4. Thuế thu nhập cá nhân
Thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản được quy định tại điều 14 và Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/06/2015 của Bộ Tài chính. Cách tính thuế thu nhập cá nhân trong các trường hợp cụ thể như sau:
Trường hợp 1: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có nhà ở)
* Giá chuyển nhượng trong hợp đồng bằng hoặc cao hơn giá đất tại bảng giá đất
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng
Trong đó, giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.
* Hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định
Nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Khi đó, thuế thu nhập cá nhân được tính theo công thức sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x (Diện tích x Giá 01m2 theo bảng giá đất)
Trường hợp 2: Chuyển nhượng nhà đất (gồm cả nhà và đất)
* Giá chuyển nhượng bằng hoặc cao hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng
Trong đó, giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.
* Hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định
Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai, sau đó nhân (x) với 2%.
*Lưu ý: Việc miễn lệ phí trước bạ được quy định tại Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ- CP về Lệ phí trước bạ cụ thể là
Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
Nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
5. Lệ Phí trước bạ
Căn cứ Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Thông tư 13/2022/TT-BTC, mức lệ phí trước bạ phải nộp đối với nhà đất khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vẫn được giữ nguyên so với trước đây, cụ thể mức thu lệ phí là: 0,5%.
Trường hợp 1: Giá nhà, đất trong hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Giá trong hợp đồng x Diện tích)
Thông thường được tính bằng 0,5% x Tổng số tiền trong hợp đồng.
Trường hợp 2: Giá nhà, đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá nhà, đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định
- Đối với đất:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích chuyển nhượng)
- Đối với nhà:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ x Giá 01m2 (đồng/m2) x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại)
* Lưu ý: Việc miễn lệ phí trước bạ được quy định tại Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ- CP về Lệ phí trước bạ cụ thể là:
- Thu nhập từ chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
- Nhà đất được đền bù hoặc mua bằng tiền đền bù.
- Nhà đất đã có Giấy chứng nhận chung hộ gia đình, khi phân chia nhà đất cho những người trong hộ gia đình.
6. Phí thẩm định hồ sơ
Theo Điều 1 Thông tư 106/2021/TT-BTC phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận được quy định như sau:
- Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.
- Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp
- Tại Vĩnh Phúc phí thẩm định hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo Nghị quyết số 02/2020/NQ-HĐND. Theo đó, phí thẩm định đối với việc đăng ký biến động là 300.000/đồng/hồ sơ/thửa đất.
Ngoài ra, còn có lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất (lệ phí in bìa mới) với mức thu là 25.000đ/ 1 giấy với địa bàn TP. Vĩnh Yên, TP. Phúc Yên và 12.500đ/ 1 giấy với các huyện còn lại. Mức lệ phí này áp dụng khi người dân có nhu cầu in giấy chứng nhận mới và đã đăng ký trong đơn đăng ký biến động đất đai nộp cùng hồ sơ.
BH & ĐNH