Người dân có nên mua chung cư chưa có sổ hồng không?

Hiện nay, so với các loại chung cư cùng phân khúc nhưng đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) thì các chung cư chưa có sổ hồng dù có giá bán rẻ hơn nhưng người dân cũng khá băn khoăn không biết có nên mua hay không? Vậy để hiểu hơn về việc có nên mua chung cư chưa có sổ hồng không thì mời quý bạn đọc theo dõi bài viết dưới đây của Y&P.

1. Chung cư chưa có sổ hồng có mua bán được không?

Căn cứ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 11 Luật Nhà ở 2014 thì cá nhân, tổ chức được mua bán nhà ở khi đã có Giấy chứng nhận (thường được gọi với tên là sổ đỏ, sổ hồng) trừ các trường hợp sau đây:

- Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở kể cả đã nhận bàn giao nhà nhưng chưa nộp hồ sơ cấp sổ hồng.

- Mua bán nhà ở xã hội.

Với mỗi trường hợp ngoại lệ nêu trên, pháp luật lại yêu cầu đáp ứng các điều kiện kèm theo. Cụ thể như sau:

Như vậy, căn cứ vào quy định này thì các bên hoàn toàn có thể mua bán chung cư ngay cả khi chưa có sổ hồng. Tuy nhiên, để được tham gia vào các giao dịch mua bán thì căn chung cư phải có các giấy tờ, tài liệu đáp ứng được các điều kiện nêu trên.

2. Có nên mua chung cư chưa có sổ hồng không?

Mặc dù một số loại chung cư khi đáp ứng các điều kiện nêu trên vẫn sẽ được mua bán theo đúng quy định của pháp luật nhưng nhiều người vẫn không tin tưởng và phân vân không biết mình có nên mua chung cư chưa có sổ hồng hay không.

2.1. Lý do chung cư chưa có sổ hồng

Hiện nay, nhiều chung cư chưa có sổ hồng bởi một số lý do chủ yếu sau:

- Chung cư chưa có đầy đủ giấy tờ pháp lý hoặc giấy tờ sở hữu căn hộ chung cư chưa rõ ràng và không đủ căn cứ để xin cấp sổ hồng cho các căn chung cư này.

- Các căn chung cư hiện vẫn đang còn vướng các tranh chấp về quy hoạch như giải phóng mặt bằng, đền bù… hoặc tranh chấp mua bán, tặng cho… giữa cá nhân với cá nhân hoặc với tổ chức… nên chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng chung cư.

- Công trình chung cư chưa hoàn thành để được cấp sổ hồng hoặc để thực hiện mua bán trong trường hợp không cần sổ hồng.

- Chung cư mặc dù đã hoàn thành nhưng không đúng với thiết kế ban đầu đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã đăng ký trong giấy phép xây dựng.

- Căn hộ chung cư đang được chủ đầu tư thực hiện thế chấp tại ngân hàng và hiện tại chưa có đủ nguồn vốn để giải chấp.

- Chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền: Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền thuế đất, thuế giá trị gia tăng, lệ phí môn bài…

2.2. Có nên mua chung cư chưa có sổ hồng hay không?

Theo những phân tích trên thì chung cư chưa có sổ hồng ngoài trường hợp ngoại lệ tại mục 1 thì vẫn được mua bán, các trường hợp khác đều yêu cầu phải có sổ hồng. Do đó, nếu chưa có sổ hồng và chưa đáp ứng các điều kiện nêu trên thì chung cư sẽ không thể mua bán.

Tuy nhiên, rủi ro nghiêm trọng nhất là khi chưa được phép mua bán chung cư nhưng các bên vẫn làm trái luật, làm hợp đồng mua bán với nhau thì hợp đồng đó sẽ bị coi là vô hiệu. Khi hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu, bên mua có thể “mất trắng” khoản tiền đã bỏ ra để mua chung cư. 

Ngoài ra, nếu chưa được mua bán, các bên “lách” luật bằng cách làm hợp đồng đặt cọc, uỷ quyền nhưng thực chất là mua bán thì cũng tương tự, các loại hợp đồng này có thể không được pháp luật công nhận.

Và khi cấp sổ hồng cho chung cư, chủ đầu tư vẫn thực hiện cấp cho người đầu tiên có thực hiện mua bán với chủ đầu tư. Nếu lúc này, người được cấp sổ hồng không hợp tác thực hiện mua bán đúng luật thì nguy cơ “mất trắng” của người mua cũng không hiếm.

Bởi vậy, để xem xét có nên mua chung cư chưa có sổ hồng không thì trước hết người mua cần phải xem xét nguyên nhân vì sao lại có tình trạng này. Sau khi tìm hiểu nguyên nhân, nếu chung cư thuộc các đối tượng chưa có sổ hồng mà được mua bán thì hoàn toàn có thể mua bán bình thường.

Ngược lại, nếu vì các nguyên nhân khác và tiềm ẩn các rủi ro có thể xảy ra, người mua nên xem xét và quyết định không nên mua chung cư đó.