Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức. Đứng chung quyền sử dụng đất gồm nhiều trường hợp như: Mua chung một thửa đất, tài sản chung của vợ chồng,…Bài viết dưới đây của Công ty Luật TNHH Youth & Partners sẽ giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về việc đứng tên chung trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Tam Dương, Bình Xuyên, Vĩnh Yên...
1. Nguyên tắc cấp sổ đỏ
Khoản 2 điều 98 Luật đất đai 2013 quy định:
“Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người một Giấy chứng nhận; trường hợp chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”
2. Các trường hợp đứng tên chung trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.1. Nhiều người cùng mua một thửa đất
Điều 209 Bộ luật dân sự quy định:
“1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.
2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác”
Trường hợp 1: Mua chung nhưng không tách thửa hoặc không đủ điều kiện tách thửa
Trường hợp này, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người một giấy chứng nhận. Trường hợp chủ quyền sử dụng đất có nhu cầu cấp chung thì cấp chung một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trao co người đại diện. Người đại diện do các bên tự thỏa thuận. Người đại diện không có nghĩa là có nhiều quyền hơn những người khác mà quyền và nghĩa vụ tương ứng với số tiền bỏ ra.
Hình thức ghi trong giấy chứng nhận: Theo điểm b khoản 5 điều 6 thông tư 23/2014/TT-BTNMT, trường hợp toàn bộ diện tích đất đai thuộc quyền sở hữu của nhiều người thì tại mục sử dụng được ghi “sử dụng chung”.
Trường hợp 2: Mua chung nhưng tách thửa
Theo quy định tại điểm b khoản 2 điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:
“Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên trong nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này”
Như vậy, nếu thửa đất nhận chuyển nhượng chung đủ điều kiện tách thửa và những người cùng mua muốn tách thửa thì phải tách thửa và thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận theo từng phần được tách.
2.2. Có chung quyền sử dụng đất khi là vợ chồng
Khoản 1 điều 34 Luật hôn nhân và gia đình 2014 quy định: “Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì Giấy chứng nhận quyền sở hữu, Giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác”.
Tài sản chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất. Điều 210 Luật dân sự 2015 quy định:
“1. Sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung.
Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia.
2. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung.”
Đối với tài sản chung của vợ chồng đã được đăng ký và ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì vợ, chồng có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để ghi tên của cả vợ và chồng theo quy định tại khoản 2 điều 12 Nghị định 126/2014/NĐ-CP.
Để cụ thể hóa các quy định của pháp luật, luật hôn nhân và gia đình quy định tại điểm d khoản 1 điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định: “Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của hai vợ chồng thì ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân, địa chỉ thường trú của cả vợ và chồng”.
Như vậy, nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng phải ghi thông tin của cả vợ và chồng vào Giấy chứng nhận, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.
2.3. Có chung quyèn sử dụng đất khi là hộ gia đình
Theo khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Như vậy, các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:
– Có quan hệ hôn nhân (vợ, chồng), quan hệ huyết thống (cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ,…), quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi).
– Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
– Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như: Cùng nhau đóng góp, tạo lập để có quyền sử dụng đất chung hoặc được tặng cho, thừa kế chung,…
Thông tin Sổ đỏ khi cấp cho hộ gia đình:
Theo điểm c khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BNTMT, trường hợp người sử dụng đất là hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình; địa chỉ thường trú của hộ gia đình.
– Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
– Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó.
LHY