Trong những năm qua, việc đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc đã ghi nhận nhiều thành tựu quan trọng, nâng cao tốc độ đô thị hóa, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho người dân. Nhờ vị trí địa lý thuận lợi, ngành công nghiệp phát triển và ngành du lịch, dịch vụ nơi đây cũng đang được “đánh thức”. Vĩnh Phúc không chỉ vươn lên trở thành một trong những tỉnh, thành có tốc độ phát triển kinh tế nhanh, mạnh của cả nước mà còn là mảnh đất “vàng” để các nhà đầu tư bất động sản săn đón và sẵn sàng xuống tiền đầu tư. Những ngày đầu năm 2021, thị trường bất động sản ở một số khu vực của tỉnh Vĩnh Phúc diễn ra khá sôi động. Đặc biệt, một số khu vực có vị trí đắc địa như TP. Vĩnh Yên và một số xã của huyện Vĩnh Tường, huyện Bình Xuyên, Yên Lạc... Các giao dịch liên quan đến nhà, đất tại tỉnh Vĩnh Phúc cũng kéo theo đó mà diễn ra ngày một sôi nổi.
Khi mua bán nhà đất tại Vĩnh Phúc, nhiều trường hợp các bên đã thỏa thuận ghi giá bán trong hợp đồng công chứng thấp hơn giá trị thực tế rất nhiều nhằm giảm tiền thuế thu nhập cá nhân cho người bán; đổi lại người mua được người bán giảm một ít tiền phải trả. Việc làm nêu trên được nhiều người trong giới bất động sản xem là thỏa thuận để đôi bên cùng có lợi. Vậy việc ghi giá chuyển nhượng trên hợp đồng thấp hơn mức giá trên thực tế khi chuyển nhượng có ảnh hưởng như thế nào đối với các bên trong giao dịch? Hãy cùng Công ty Luật TNHH Youth & Partners tìm hiểu sâu hơn về vấn đề này thông qua bài với dưới đây nhé!
1. Quy định về thuế phí khi chuyển nhượng nhà đất tại Vĩnh Phúc
Khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, người dân sẽ phải nộp thuế TNCN (trừ trường hợp được miễn đóng thuế, phí và lệ phí theo quy định của pháp luật), được tính theo công thức như sau:
Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2%
Trong đó, 2% là thuế suất còn giá trị chuyển nhượng là con số thỏa thuận mua bán được ghi trong hợp đồng có công chứng (theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC).
Thông thường, bên chuyển nhượng/bán nhà đất sẽ là người có nghĩa vụ nộp thuế TNCN. Tuy nhiên, pháp luật cũng không cấm việc các bên thỏa thuận với nhau và thống nhất việc bên nhận chuyển nhượng/mua nhà đất sẽ chịu trách nhiệm nộp thuế.
2. Kê khai giá thấp để “trốn thuế” chuyển nhượng nhà đất tại Vĩnh Phúc
Giao dịch mua bán nhà đất là hợp đồng mua bán dân sự, phần lớn được thực hiện bằng tiền mặt trao tay cho nên nên các cơ quan chức năng khó có thể xác định rõ sự chênh lệch giữa giá mua bán thực tế với giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng (nếu có). Điều đó tạo ra kẽ hở khiến một số người cố tình khai thấp giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng để giảm bớt tiền thuế phí phải nộp theo nghĩa vụ tài chính.
Cụ thể, bên bán thường sẽ đề nghị bên mua chỉ kê khai một mức giá tượng trưng trong hợp đồng chuyển nhượng để làm cơ sở tính thuế. Trong khi số tiền thanh toán thực tế mà bên mua trả cho bên bán lớn hơn gấp nhiều lần. Thỏa thuận này chủ yếu dựa trên lòng tin giữa các bên, nếu có cũng chỉ là soạn thảo thành hợp đồng không công chứng.
3. Rủi ro khi cố tình khai thấp giá trị chuyển nhượng để “trốn thuế” tại Vĩnh Phúc
a) Bị truy thu, xử phạt, nặng hơn là xử lý hình sự
Luật Quản lý thuế quy định rõ việc người nộp thuế có nghĩa vụ khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng thời hạn, chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế… Điều đó có nghĩa, khi người bán và người mua cố tình kê khai giá “ảo” trong hợp đồng chuyển nhượng để né thuế thì hành vi đó là vi phạm pháp luật. Tùy theo mức độ vi phạm mà khi bị cơ quan chức năng phát hiện có thể sẽ tiến hành truy thu, xử phạt hành chính, thậm chí xử lý hình sự về tội trốn thuế theo quy định tại điều 200 Bộ luật Hình sự năm 2015, cụ thể như sau:
|
Tiền trốn thuế
|
Hình thức xử lý
|
|
Từ 100 triệu đồng – dưới 300 triệu đồng
|
Phạt tiền từ 100 triệu đồng – 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ 3 tháng -1 năm
|
|
Từ 300 triệu đồng – dưới 1 tỷ đồng
|
Phạt tiền từ 500 triệu đồng – 1,5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 1năm – 3 năm
|
|
Từ 1 tỷ đồng trở lên
|
Phạt tiền từ 1,5 tỷ đồng – 4,5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 2 năm – 7 năm.
|
b) Hợp đồng bị vô hiệu
Khi phát hiện người dân kê khai vào hợp đồng mua bán công chứng với giá thấp hơn thực tế thanh toán, hợp đồng này sẽ bị tuyên vô hiệu do giả tạo, che giấu giá trị chuyển nhượng thực tế (Theo Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 về Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo). Khi đó, thiệt hại nhiều nhất sẽ nghiêng về phía người mua. Không loại trừ trường hợp người mua không được hoàn trả đúng số tiền thực tế đã thanh toán cho người bán mà chỉ nhận được số tiền tượng trưng ghi trong hợp đồng (do không có bằng chứng chứng minh khoảng chênh lệch giữa số tiền ghi trên hợp đồng và số tiền thực tế đã trả).
c) Công chứng viên bị liên đới trách nhiệm
Trong giao dịch chuyển nhượng nhà đất, hợp đồng chỉ đảm bảo tính pháp lý khi được công chứng thay vì giấy tay. Khi đó, nếu công chứng viên biết khách hàng kê khai không đúng giá trị mua bán mà vẫn công chứng hợp đồng mua bán là sai, phải liên đới chịu trách nhiệm, bị xử lý theo quy định của pháp luật.