Tranh chấp đất đai là một trong những vấn đề phức tạp nhất trong tất cả các loại án dân sự, đây là một trong những vấn đề nóng xảy ra thường xuyên trong đời sống hàng ngày, trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên nơi Công ty Luật TNHH Youth & Partners đặt trụ sở, các Luật sư của chúng tôi thường xuyên nhận được các yêu cầu tư vấn cũng như yêu cầu hỗ trợ pháp lý về dịch vụ giải quyết tranh chấp đất đai.
Chính vì vậy trong bài viết này sẽ gửi tới quý bạn đọc những thông tin chi tiết về tranh chấp quyền sử dụng đất thường gặp và các thủ tục cần thiết khi gặp phải tranh chấp này.
Theo khoản 24 Điều 4 Luật Đất đai năm 2013: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Ở đây, chúng ta cần lưu ý: đối tượng của tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu đất, các chủ thể tham gia tranh chấp không phải là các chủ thể có quyền sở hữu đối với đất, vấn đề này đã được quy định cụ thể tại Điều 53 Hiến pháp năm 2013 và Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.
1. Các dạng tranh chấp quyền sử dụng đất
Thứ nhất, tranh chấp về quyền sử dụng đất. Là những tranh chấp giữa các bên với nhau về việc ai có quyền sử dụng hợp pháp đối với một mảnh đất nào đó. Trong dạng tranh chấp này chúng ta thường gặp các loại tranh chấp về ranh giới đất; tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong các quan hệ ly hôn, thừa kế; tranh chấp đòi lại đất (đất đã cho người khác mượn sử dụng mà không trả lại, hoặc tranh chấp giữa người dân tộc thiểu số với người đi xây dựng vùng kinh tế mới…).
Thứ hai, tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất. Dạng tranh chấp này thường xảy ra khi các chủ thể có những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất như tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc các tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất…
Thứ ba, tranh chấp về mục đích sử dụng đất. Đây là dạng tranh chấp ít gặp hơn, những tranh chấp này liên quan đến việc xác định mục đích sử dụng đất là gì. Thông thường những tranh chấp này cũng dễ có cơ sở để giải quyết vì trong quá trình phân bổ đất đai cho các chủ thể sử dụng, Nhà nước đã xác định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất. Tranh chấp chủ yếu do người sử dụng đất sử dụng sai mục đích so với khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
2. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai
Theo quy định của pháp luật, tranh chấp đất đai có thể giải quyết theo các bước: tự hòa giải, bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã; đề nghị UBND cấp huyện, tỉnh giải quyết; hoặc khởi kiện tại tòa án nhân dân có thẩm quyền.
2.1 Hòa giải tranh chấp đất đai:
Theo quy định tại Khoản 1,2 Điều 202 Luật Đất đai 2013:
“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.”
Theo đó, hòa giải ở Ủy ban nhân dân cấp xã là bước bắt buộc trước khi tranh chấp được khởi kiện ra Tòa án.
2.2 Sau khi tiến hành hòa giải đất đai tại UBND xã, có hai trường hợp xảy ra như sau:
Trường hợp 1: Hòa giải thành (kết thúc tranh chấp)
Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Trường hợp 2: Hòa giải không thành
Khi hòa giải không thành theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013 thì giải quyết như sau:
- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 thì chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp sau:
Theo thủ tục hành chính:
+ Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân do Chủ tịch UBND cấp huyện nơi có đất giải quyết.
+ Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết.
Theo thủ tục tố tụng dân sự
Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo quy định chung tại Bộ luật tố tụng dân sự. Theo đó, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền (Tòa án nơi có bất động sản đó).
Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ đến Tòa án có thẩm quyền, thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án. Khi Tòa án đã thụ lý giải quyết vụ án, sẽ tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Nếu hòa giải thành thì Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải thành, hết 07 ngày mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến thì tranh chấp chính thức kết thúc. Nếu hòa giải không thành thì Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử. Ngay trong quá trình xét xử, các đương sự vẫn có thể thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Nếu không đồng ý các bên vẫn có quyền kháng cáo theo trình tự phúc thẩm.
Trên đây là bài viết trình tự giải quyết tranh chấp đất đai. Nếu bạn đọc có vướng mắc gì về pháp luật đất đai hay các lĩnh vực khác cần tư vấn, hỗ trợ tại Vĩnh Yên hay các địa phương khác, hãy liên hệ với Luật Youth & Partners. Với chuyên môn và kinh nghiệm của mình, chúng tôi cam kết sẽ bảo vệ tối đa quyền và lợi ích của khách hàng trong khuôn khổ pháp luật quy định.
ĐNH