Trong tình trạng thị trường bất động sản Vĩnh Phúc đang diễn biến sôi nổi và có chiều hướng tăng nhiệt. Các dự án nhà ở, dự án đất nền ở Vĩnh Yên, Bình Xuyên, Phúc Yên, Vĩnh Tường, Tam Dương … ngày càng nhiều, thu hút nhiều nhà đầu tư, nhiều cá nhân quan tâm ngay từ khi dự án mới hình thành, thậm chí mới chỉ hoạch định trên giấy và chưa triển khai trên thực tế. Từ đó, xuất hiện nhiều hình thức giao dịch không được quy định trong luật nhưng vẫn được áp dụng rất phổ biến. Công ty luật TNHH Youth & Partners sẽ cùng với các bạn phân tích xem thỏa thuận đặt cọc tiền giữ chỗ mua bất động sản có trái pháp luật không? Và những rủi ro khách hàng có thể gặp phải khi ký kết thỏa thuận đặt cọc tiền giữ chỗ mua bất động sản.
1. Đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản có trái pháp luật không?
Có một số quan điểm cho rằng, thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản là sự tự nguyện của các bên, pháp luật không cấm và phù hợp với bộ luật dân sự, nên chủ đầu tư có quyền thực hiện.
Về phía người đặt chỗ cũng cho rằng khi đặt tiền giữ chỗ thì sẽ trở thành người có quyền mua đầu tiên, được mua giá gốc từ chủ đầu tư, được nhận chiết khấu và khuyến mãi lớn, đặc biệt là dễ ràng lướt sóng khi chủ đầu tư mở bán chính thức.
Vì hai lý do trên mà phần lớn các chủ đầu tư đều có chiêu trò để thu hút khách hàng. Khách hàng thì không ngần ngại ký thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản tại dự án với chủ đầu tư mặc dù dự án này chưa đủ điều kiện để bán theo quy định của pháp luật.
Căn cứ khoản 1 và khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản đã cấm việc kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của luật và huy động, chiếm dụng vốn trái phép.
Theo đó, căn cứ Điều 69 Luật nhà ở; Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản; Điều 19 của Nghị Định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ; và Điều 9 của Thông tư số 19/2016/TT-BXD của Bộ xây dựng đã quy định: Nếu chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng (đối với nhà chung cư/nhà hỗn hợp) hoặc phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án (đối với nhà ở liền kề/thấp tầng) và chủ đầu tư phải nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị Sở Xây dựng chấp thuận được phép bán và phải có thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng hoặc hết thời hạn mà Sở Xây dựng không trả lời thì mới được phép bán. Như vậy, việc ký hợp đồng huy động vốn mà chủ đầu tư chưa thực hiện thủ tục nộp hồ sơ lên Sở Xây dựng xin chấp thuận cho phép huy động vốn theo quy định này là trái pháp luật.
Ngoài ra, đã có quy định của pháp luật không cho phép chủ đầu tư ký thỏa thuận đặt tiền để giữ chỗ mua bất động sản. Cụ thể, căn cứ điểm a) khoản 2 Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ cũng có quy định về việc cấm chủ đầu tư áp dụng hình thức huy động vốn để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án, cụ thể:
“Điều 19. Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại
2.Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây
a) Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ởthì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này.
Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;”
Mặt khác về mặt pháp lý, nếu xác định thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản là giao dịch đặt cọc để giao kết hợp đồng (quan hệ dân sự), thì đối tượng của hợp đồng đặt cọc là “bất động sản” hoặc là “chỗ” hoàn toàn không tồn tại và không đủ điều kiện pháp lý để bán theo luật tại thời điểm ký thỏa thuận đặt cọc. Do vậy, thỏa thuận đặt cọc này sẽ bị vô hiệu về mặt pháp lý. Còn nếu xác định đây là hợp đồng “gửi giữ tài sản” có đối tượng tài sản là “tiền” thì rõ ràng người giữ chỗ đã bị chủ đầu tư và người môi giới lừa đảo để họ chiếm dụng vốn trái phép ngay từ đầu.
Xét về bản chất, nếu xác định đối tượng của hợp đồng đặt tiền giữ chỗ là quyền tài sản liên quan đến bất động sản thì phải áp dụng luật chuyên ngành là Luật đất đai, Luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành để giải quyết thì mới phù hợp. Do vậy, quan điểm cho rằng hợp đồng đặt tiền giữ chỗ phù hợp với bộ luật dân sự là không thuyết phục.
Như vậy, chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở bằng phương thức thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản hoàn toàn không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn (nếu có).
2. Những rủi ro khi đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản ở Vĩnh Phúc:
- Trong thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ, chủ đầu tư/bên môi giới hoàn toàn không cam kết thời hạn mở bản của chủ đầu tư. Vì không cam kết nên khách hàng không có lý do gì để lấy lại tiền trước thời điểm mở bán và chỉ biết chờ đợi cho đến khi có thông báo mở bán chính thức, nhưng không biết phải chờ đến khi nào.
- Trong thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ, chủ đầu tư/bên môi giới không cam kết và ấn định giá bán bất động sản. Vì không cam kết và ấn định giá bán cụ thể, nên chủ đầu tư/bên môi giới có quyền đưa ra giá bán lần đầu theo ý muốn của chủ đầu tư. Do vậy, nếu khi mở bán lần đầu, chủ đầu tư/bên môi giới đưa ra giá rất cao, nhiều người không đủ tài chính để mua và đành phải lấy lại tiền đặt chỗ.
- Không có đảm bảo chắc chắn người đã đặt chỗ sẽ mua được sản phẩm đã đặt chỗ. Việc cho đặt tiền giữ chỗ trước khi xong hạ tầng nhằm giúp chủ đầu tư khảo sát nhu cầu của khách hàng và thị trường một cách chính xác nhất, từ đó họ định hình được giá trị sản phẩm, cũng như hoạch định kế hoạch triển khai xây dựng dự án, điều chỉnh dự án nếu cần. Giả sử, số lượng đặt chỗ rất ít và phản ứng của người mua và thị trường không tích cực, thì chắc chắn dự án này sẽ phải chờ rất lâu hoặc bị dừng triển khai do nguy cơ ế sản phẩm, thu hồi vốn lâu và bị lỗ nếu triển khai đầu tư. Ngược lại, nếu nhu cầu của thị trường vượt quá số lượng sản phẩm dự án, thì chủ đầu tư sẽ phải từ chối bán cho một số người hoặc cho khách hàng bốc thăm may rủi, nên vô tình mặc dù đã đặt giữ chỗ, nhưng một số người đặt chỗ vẫn không thể mua được sản phẩm đã đặt chỗ.
- Người đặt chỗ vô tình giúp chủ đầu tư điều chỉnh tăng giá bán khi mở bán lần đầu. Khi có nhiều người đặt chỗ và số lượng người đặt chỗ vượt quá số lượng sản phẩm của dự án và phản ứng của người mua tích cực, thì chủ đầu tư sẽ có cơ sở để ấn định giá rất cao khi mở bán lần đầu nhằm tăng lợi nhuận. Như vậy, vô tình người đặt chỗ đã trực tiếp giúp chủ đầu tư tự điều chỉnh tăng giá bán. Đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản luôn biến động theo chiều hướng tăng và bất ổn định.
3. Lời khuyên cho người mua bất động sản ở Vĩnh Phúc
Nếu khách hàng có nhu cầu mua để ở thì nên kiên nhẫn chờ đến khi chủ đầu tư công bố và mở bán chính thức, bởi vì trước sau gì chủ đầu tư cũng phải bán.
Còn khách hàng nào bất chấp rủi ro như trên, thích mạo hiểm và có khả năng về tài chính và vẫn muốn ký hợp đồng giữ chỗ bằng mọi giá, thì lời khuyên của chúng tôi nhằm hạn chế rủi ro như sau: Nên điện thoại trực tiếp hoặc đến địa chỉ của Chủ đầu tư để tìm hiểu xác minh thông tin về dự án. Đồng thời đến địa chỉ dự án để khảo sát về tiến độ triển khai. Khi ký hợp đồng phải đọc kỹ hợp đồng và phải có điều khoản lấy lại tiền bất kỳ lúc nào cũng được. Nên ký trực tiếp với chủ đầu tư, còn nếu ký với bên môi giới thì bên môi giới phải có giấy ủy quyền từ chủ đầu tư theo quy định thì mới ký.
LS. Hằng