Nhiều người mua bán nhà đất thường băn khoăn: Liệu Ủy ban nhân dân xã có thẩm quyền chứng thực hợp đồng chuyển nhượng đất hay không? Hợp đồng chuyển nhượng đất chỉ được chứng thực tại xã có giá trị pháp lý hay không? Bài viết này sẽ giải đáp những thắc mắc này cho bạn.
1. Hợp đồng chuyển nhượng chỉ chứng thực tại xã
Luật Đất đai số 45/2013/QH13 và Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định rằng hợp đồng chuyển nhượng đất dù được công chứng hay chứng thực đều có giá trị pháp lý như nhau khi thực hiện sang tên Giấy chứng nhận. Điều này mang đến cho người dân sự lựa chọn linh hoạt hơn, thay vì chỉ công chứng hợp đồng, họ có thể đến Uỷ ban nhân dân (UBND) xã để thực hiện chứng thực với thủ tục đơn giản hơn và chi phí thấp hơn. Việc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng đất không ảnh hưởng đến giá trị pháp lý khi sang tên Sổ đỏ, Sổ hồng.
Do vậy có thể hiểu, hợp đồng chuyển nhượng đất chứng thực tại xã vẫn được công nhận hiệu lực pháp lý. Và tùy thuộc vào khoảng cách địa lý, việc đi lại, chi phí và nhu cầu thực hiện mà các bên chuyển nhượng có thể lựa chọn hình thức công chứng hay chứng thực.
Theo quy định tại điểm a và điểm d khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được thực hiện một trong hai hình thức: công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã.
Tuy nhiên người dân cần lưu ý, việc có giá trị pháp lý ngang nhau khi sang tên Giấy chứng nhận không đồng nghĩa với việc có giá trị pháp lý ngang nhau khi thực hiện tranh chấp, khởi kiện. Vì vậy, để đảm bảo an toàn, các bên nên lựa chọn công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng nơi có đất.
Xem thêm: LUẬT ĐẤT ĐAI 2024, NHỮNG TRƯỜNG HỢP KHÔNG ĐƯỢC SANG TÊN SỔ ĐỎ
2. Nên công chứng hay chứng thực hợp đồng chuyển nhượng đất?
Tuy theo quy định pháp luật, người dân có quyền lựa chọn công chứng hoặc chứng thực cho hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tùy theo điều kiện và nhu cầu của các bên liên quan. Tuy nhiên, để đảm bảo tính pháp lý cho giao dịch, người dân cần cân nhắc kỹ lưỡng những ưu điểm và nhược điểm quan trọng của từng phương thức.
|
|
Công chứng
|
Chứng thực
|
|
Khái niệm
|
Là việc công chứng viên tại Văn phòng/Phòng công chứng:
- Chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng bằng văn bản;
- Chứng nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của các bản dịch giấy tờ.
(Khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng số53/2014/QH13)
|
Là việc cơ quan có thẩm quyền căn cứ vào bản chính để chứng thực bản sao là đúng với bản chính.
(Khoản 2 Điều 2 Nghị định23/2015/NĐ-CP)
|
|
Thẩm quyền
|
Phòng công chứng, Văn phòng công chứng nơi có đất.
|
Có thể thực hiện tại một trong các địa điểm sau đây nơi có đất:
- Phòng Tư pháp
- UBND xã, phường
- Cơ quan đại diện ngoại giao, Cơ quan đại diện lãnh sự và Cơ quan khác được ủy quyền thực hiện chức năng lãnh sự của Việt Nam ở nước ngoài;
- Công chứng viên
|
|
Bản chất
|
- Đảm bảo nội dung của hợp đồng, giao dịch chuyển nhượng đó.
-Công chứng viên là người chịu trách nhiệm về tính hợp phápcủa hợp đồng, giao dịch đó qua việc bảo đảm tính hợp pháp để giảm thiểu rủi ro.
|
- Chủ yếu là chứng nhận sự việc, chú trọng về mặt hình thức mà không không đề cập đến phần nội dung.
- Chứng nhận giấy tờ, sự việc là có thật, đúng với thực tế. Tuy nhiên,người thực hiện chứng thực sẽ không chịu trách nhiệm về nội dung.
|
|
Giá trị pháp lý
|
Có giá trị pháp lý cao hơn:
- Hợp đồng khi đã được công chứng sẽ có hiệu lực thi hành với tất cả các bên liên quan.
- Trường hợp không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thì bên kiacó quyền yêu cầu Tòa án giải quyếttheo quy định.
Ví dụ: bên mua phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính, bên bán phải có trách nhiệm bàn giao Sổ đỏ thật…
- Hợp đồng được công chứngcó giá trị chứng cứ.Theo đó, những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng được công chứng sẽkhông cần phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.
|
Chỉ có giá trị chứng minh:
- Thời gian, địa điểm ký kết hợp đồng
- Năng lực hành vi dân sự
- Ý chí tự nguyện
- Chữ ký, dấu điểm chỉ các bên.
Không có giá trị chứng cứ chứng minh về nội dunghợp đồng giao dịch.
Do vậy, khi có tranh chấp hoặc khởi kiện tại Tòa, nguyên đơn buộc phảicó nghĩa vụ chứng minh tình tiết, sự kiệntrong hợp đồng.
|
|
Chi phí
|
Cao hơn, bao gồm phí công chứng theo giá trị hợp đồng, giao dịch và thù lao soạn thảo theo mức trần tùy từng tỉnh thành.
|
Phí chứng thực: 50.000 đồng/hợp đồng, giao dịch (Điều 4 Thông tư226/2016/TT-BTC)
|
3. Thủ tục chứng thực hợp đồng chuyển nhượng đất tại UBND xã
Hồ sơ cần chuẩn bị
Theo quy định tại Điều 36 Nghị định 23/2015/NĐ-CP, khi thực hiện chứng thực hợp đồng chuyển nhượng thì cần xuất trình bản chính các loại giấy tờ sau để đối chiếu:
- Giấy tờ tùy thân (CMND, CCCD, Hộ chiếu còn giá trị sử dụng…)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Dự thảo hợp đồng, giao dịch (nếu có)
Trình tự thực hiện
Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và mang đầy đủ hồ sơ ra UBND xã, phường nơi có đất để yêu cầu chứng thực.
Lưu ý: Các bên tham gia giao dịch phải ra trực tiếp UBND xã, phường để chứng thực hợp đồng.
Bước 2: Người tiếp nhận hồ sơ hoặc người thực hiện chứng thực sẽ kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ, kiểm tra năng lực hành vi dân sự (minh mẫn trong nhận thức, làm chủ được hành vi) và tính tự nguyện của giao dịch.
Nếu chưa đầy đủ hồ sơ hay phát hiện các bên giao dịch thiếu năng lực dân sự, thiếu minh mẫn trong nhận thức hoặc bị ép buộc giao dịch thì việc chứng thực sẽ không được thực hiện.
Nếu đầy đủ hồ sơ và năng lực dân sự thì chuyển qua bước 03.
Bước 3: Các bên ký trước mặt người thực hiện chứng thực. Trường hợp người một trong hai bên không biết viết, không ký được thì phải điểm chỉ.
* Trường hợp không thể nghe, không thể ký hay điểm chỉ: phải có 02 người làm chứng.
Người làm chứng phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và không liên quan đến quyền lợi hay nghĩa vụ của hợp đồng, giao dịch. Người làm chứng đó sẽ do người yêu cầu chứng thực bố trí.
* Trường hợp không thông thạo tiếng Việt: phải có phiên dịch.
Người phiên dịch phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, thông thạo tiếng Việt và ngôn ngữ mà người yêu cầu chứng thực sử dụng. Người phiên dịch sẽ do người yêu cầu chứng thực mời hoặc chính cơ quan thực hiện chứng thực chỉ định.
Thù lao phiên dịch: do người yêu cầu chứng thực trả.
Người phiên dịch có trách nhiệm dịch đầy đủ, chính xác nội dung của hợp đồng, nội dung lời chứng cho người yêu cầu chứng thực và ký vào từng trang của hợp đồng với tư cách là người phiên dịch.
Bước 4: Người thực hiện chứng thực sẽ làm lời chứng tương ứng với hợp đồng theo mẫu quy định.
Bước 5: Nộp phí chứng thực và nhận lại hợp đồng.
Thời hạn giải quyết: Không quá 02 ngày làm việc.
Phí chứng thực: 50.000 đồng/hợp đồng, giao dịch.
#ĐứcMạnh