Cùng với sự phát triển của nền kinh tế cũng như nhu cầu về nhà ở của người dân ở Vĩnh Phúc tăng cao như hiện nay thì các dự án xây dựng nhà ở thương mại hiện đang được các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm. Vì mang đặc thù của dự án nhà ở thương mại có hoạt động đầu tư xây dựng công trình nên phải áp dụng hàng loạt các quy định của pháp luật xây dựng, đất đai…Bên cạnh những dự án thành công, đạt được nhiều tiếng vang thì có những dự án lại kém thu hút được sự chú ý, vốn đầu tư ít ỏi khiến công trình xây dựng dở dang, tiến độ thi công chậm, cho nên nhiều nhà đầu tư đã sử dụng các cách thức “huy động vốn trái phép” và “cài cắm” các điều khoản bất lợi cho khách hàng. Bài viết dưới đây của Công ty Luật TNHH Youth & Partners sẽ phân tích quy định pháp luật về huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nhằm giúp các cá nhân, tổ chức đang có ý định đầu tư vào các dự án xây dựng nhà ở thương mại nâng cao hiểu biết và có tinh thần cảnh giác với các hình thức huy động vốn trá hình.
Căn cứ pháp lý:
- Luật Kinh doanh bất động sản 2014
- Luật Nhà ở năm 2014
- Nghị định 99/2015/NĐ-CP
- Nghị định 30/2021/NĐ-CP
1. Hình thức huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
Theo quy định tại khoản 1 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức:
- Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
- Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.
Nếu ký hợp đồng huy động vốn không đúng với các hình thức trên thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.
2. Quy định cần tuân thủ khi ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại
- Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và phải thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh. chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ điều kiện sau đây:
- Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật;
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt;
- Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án;
- Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được huy động vốn gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được huy động vốn thì phải có văn bản nêu rõ lý do.
– Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản
- Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua;
- Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do.
- Trường hợp sau khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhưng chủ đầu tư không bán, cho thuê mua mà thực hiện thế chấp nhà ở này thì việc bán, cho thuê mua nhà ở này sau khi thế chấp chỉ được thực hiện khi có đủ điều kiện và có văn bản thông báo của Sở Xây dựng.
– Trường hợp vay vốn của tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính hoặc phát hành trái phiếu để huy động số vốn còn thiếu phục vụ cho việc xây dựng nhà ở thì phải đáp ứng các điều kiện theo thỏa thuận trong hợp đồng vay vốn hoặc theo quy định về phát hành trái phiếu.
3. Hậu quả khi huy động vốn trái phép
Tổ chức, cá nhân huy động vốn quy định phải sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó. Pháp luật nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở được ứng trước của khách hàng theo quy định của pháp luật.
Trường hợp sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc chiếm dụng vốn đã huy động hoặc huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở ứng trước của khách hàng thì:
- Phải hoàn lại số tiền đã huy động sai quy định;
- Phải bồi thường (nếu gây thiệt hại);
- Bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
Trên đây là những quy định pháp luật hiện hành về huy động vốn để xây dựng nhà ở thương mại tại Vĩnh Phúc nói riêng và các tỉnh thành khác nói chung mà những cá nhân, tổ chức đang muốn đầu tư vào các dự án bất động sản cần biết để gặp phải các trường hợp huy động vốn trái phép. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào, Quý khách hàng vui lòng liên hệ thông tin phía dưới để được giải đáp.
NTQ