1. Doanh nghiệp có được chuyển nhượng quyền thuê đất trong khu công nghiệp không?
Căn cứ Điều 33 Luật đất đai 2024 quy định về Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê như sau:
“2. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;”
Bên cạnh đó, căn cứ Điều 34 Luật đất đai 2024 cũng quy định về Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm như sau:
“1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật này. Người mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục thuê đất theo mục đích đã được xác định và thời hạn sử dụng đất còn lại, được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;
Như vậy, căn cứ các quy định trên thì doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hay nói cách khác là chuyển nhượng quyền thuê đất), tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Tuy nhiên, doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ có quyền chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất. Do đó, việc Doanh nghiệp được chuyển nhượng quyền thuê đất trong khu công nghiệp không sẽ tùy thuộc vào hình thức thuê lại đất của doanh nghiệp.
2. Thủ tục chuyển nhượng quyền thuê đất trong khu công nghiệp
Doanh nghiệp cần xác định rằng để thực hiện việc chuyển nhượng quyền thuê đất trong khu công nghiệp thì sẽ phải có sự tham gia của ít nhất ba Bên: Bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng và Công ty hạ tầng khu công nghiệp.
Dưới đây là thủ tục để một doanh nghiệp (sau đây gọi là “Bên A”) đang có Hợp đồng thuê đất với Doanh nghiệp hạ tầng chuyển nhượng quyền thuê đất cho một tổ chức kinh tế khác (sau đây gọi là “Bên B”).
Bước 1: Thỏa thuận Ba Bên, Thỏa thuận chuyển nhượng quyền thuê đất
Về bản chất, giữa Bên A và Doanh nghiệp hạ tầng đang tồn tại một Hợp đồng thuê đất nên Bên A không thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Bên B mà sẽ phải “trả lại” đất cho Doanh nghiệp hạ tầng để Doanh nghiệp hạ tầng cho Bên B thuê khu đất đó.
Do vậy, để đảm bảo Bên B được quyền thuê khu đất đó, Ba Bên sẽ tiến hành ký kết Thỏa thuận hoặc Biên bản ghi nhớ làm căn cứ ràng buộc trách nhiệm của mình với các Bên còn lại.
(Ảnh minh họa: Thủ tục chuyển nhượng quyền thuê đất trong khu công nghiệp)
Bước 2: Thanh lý Hợp đồng thuê đất giữa Bên A và Doanh nghiệp hạ tầng, ký kết Hợp đồng thuê đất giữa Doanh nghiệp hạ tầng và Bên B
Tại bước này, các Bên cần làm rõ trách nhiệm thanh toán trong với nhau phù hợp với tiến độ bàn giao khu đất và tiến độ thanh lý các khoản tiền giữa Các Bên.
Bước 3: Tiến hành các thủ tục để xin cấp GCNQSDĐ cho Bên B
Bước này sẽ được thực hiện theo các thủ tục như sau:
- Bên A sẽ bàn giao bản gốc GCNQSDĐ cho Doanh nghiệp hạ tầng và thông báo cho Bên B về việc bàn giao này; đồng thời gửi thông báo bằng văn bản đến Ban Quản lý các khu công nghiệp tỉnh để thông báo chấm dứt thực hiện Dự án hoặc thay đổi địa điểm thực hiện Dự án;
- Doanh nghiệp hạ tầng gửi hồ sơ và thực hiện thủ tục xóa đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất đối với Bên A tại Sở Tài nguyên và Môi trường;
- Doanh nghiệp hạ tầng nộp hồ sơ đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất đối với Bên B tại Sở Tài nguyên và Môi trường;
- Doanh nghiệp hạ tầng nộp hồ sơ và thực hiện thủ tục để xin cấp GCNQSDĐ để ghi nhận Bên B là Bên duy nhất có quyền sử dụng khu đất.
Bước 4: Doanh nghiệp hạ tầng bàn giao GCNQSDĐ cho Bên B
Sau khi nhận được GCNQSDĐ từ Cơ quan quản lý Nhà nước, Doanh nghiệp hạ tầng bàn giao cho Bên B, ghi nhận Bên B là bên duy nhất có quyền sử dụng khu đất.
Bước 5: Bàn giao thực địa
Bên A và Doanh nghiệp hạ tầng tiến hành bàn giao thực địa khu đất cho Bên B theo hiện trạng mà Các Bên đã thống nhất tại các Thỏa thuận và Hợp đồng đã ký kết giữa Các Bên.
Bước 6: Hoàn tất các thủ tục còn lại
Bên A hoàn tất các thủ tục để thay đổi địa chỉ thực hiện Dự án khỏi khu đất đã bàn giao như điều chỉnh thông tin Dự án đầu tư trên IRC, ERC…
3. Giấy tờ pháp lý cần chuẩn bị để thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền thuê đất trong khu công nghiệp
Đối với Bên chuyển nhượng:
- Hợp đồng thuê đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC);
- Giấy phép xây dựng tài sản gắn liền trên đất (đối với trường hợp chuyển nhượng tài sản gắn liền trên đất);
- Quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt, chấp thuận (đối với trường hợp chuyển nhượng tài sản gắn liền trên đất);
- Các văn bản, giao dịch liên quan đến thửa đất và tài sản chuyển nhượng.
Đối với Bên nhận chuyển nhượng:
- Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC);
- Biên lai đóng thuế, phí, lệ phí theo quy định của cơ quan có thẩm quyền;
- Báo cáo tài chính hoặc các văn bản khác chứng minh năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư (đối với trường hợp nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền trên đất);
Văn phòng luật sư uy tín tại Vĩnh Phúc
Y&P Law firm tự hào là Văn phòng luật sư tư vấn pháp lý chuyên sâu và hàng đầu tại Vĩnh Phúc, Chúng tôi có RIÊNG 1 Phòng Pháp chế sẵn sàng hỗ trợ các Doanh nghiệp:
Với Chi phí dịch vụ linh hoạt phù hợp với mọi loại hình doanh nghiệp chỉ từ 7 triệu đồng/tháng.
Đặc biệt: Dịch vụ của chúng tôi có thể cung cấp bằng đủ 4 thứ tiếng: Việt, Anh, Hàn, Trung..
Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào, Quý khách hàng vui lòng liên hệ tới Y&P, chúng tôi sẽ tư vấn miễn phí và hỗ trợ bạn một cách tận tình nhất.
Bài viết tham khảo:
DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI ĐƯỢC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG?
CHUYỂN ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ SANG NHÀ XƯỞNG ĐI THUÊ THÌ CÓ PHẢI LÀM LẠI THỦ TỤC THẨM DUYỆT PHÒNG CHÁY CHỮA CHÁY KHÔNG?
THỦ TỤC THÀNH LẬP VĂN PHÒNG ĐẠI DIỆN CỦA CÔNG TY NƯỚC NGOÀI
#NTTL