Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam là một vấn đề pháp lý quan trọng và phức tạp. Để các doanh nghiệp có thể thực hiện các giao dịch một cách hợp pháp và hiệu quả, việc tìm hiểu rõ về các quy định này là cần thiết. Và để trả lời câu hỏi “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?”, Luật Y&P mời bạn đọc theo dõi bài viết sau đây của chúng tôi.
Căn cứ pháp lý:
- Luật Đất đai 2013
- Luật Đầu tư 2020
- Luật Doanh nghiệp 2020
- Luật Thuế giá trị gia tăng 2008 (sửa đổi năm 2013)
- Thông tư 78/2014/TT-BTC
- Thông tư 111/2013/TT-BTC
1. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?
Phụ thuộc vào hình thức thuê lại đất tại Việt Nam của Doanh nghiệp thì có thể chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất hoặc Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Cụ thể:
Theo quy định tại Điều 56, Điều 149 Điều Luật Đất đai 2013 Doanh nghiệp có vốn đầu nước ngoài sử dụng đất để thực hiện để thực hiện Dự án đầu tư tại Việt Nam được phép sử dụng đất thông qua các hình thức sau:
(i) Nhà đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc;
(ii) Thuê lại quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế khác đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Trên cơ sở quy định pháp luật và kết hợp nội dung đã nêu trên, quyền của Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo từng hình thức thuê đất được thể hiện thông qua bảng sau:
|
Nội dung
|
Nhà nước cho thuê đất
|
Thuê lại đất của tổ chức kinh tế khác
|
|
Căn cứ pháp lý
|
Khoản 2 và khoản 3 Điều 183 Luật Đất đai 2013
|
Điều 149.3, Điều 174.2 và Điều 175.1 Luật Đất đai 2013
|
|
Thu tiền thuê đất hàng năm
|
Doanh nghiệp được phép:
(i) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tạiĐiều 189 của Luật này;
(Điều 183.2.c Luật Đất đai 2013)
|
Doanh nghiệp được phép:
(i) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
(Điều 175.1.c Luật Đất đai 2013)
|
|
Thu tiền thuê đất một lần
|
Doanh nghiệp được phép:
(i) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất.
(Điều 183.3.b – Luật Đất đai 2013)
|
Doanh nghiệp được phép:
(i) chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất (Điều 174.2.a – Luật Đất đai 2013)
|
Kết luận: Không phân biệt Doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất hay thuê lại đất của tổ chức kinh tế khác đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp mà dựa trên hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam được phép thực hiện như sau:
(i) Đối với Doanh nghiệp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm chỉ được phép bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật Đất đai 2013.
(ii) Đối với Doanh nghiệp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng.
Do đó, Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất hoặc được phép bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, tuy nhiên cần căn cứ vào hình thức thuê đất để xác định quyền và nghĩa vụ liên quan theo quy định pháp luật.
Tham khảo thêm: Thủ tục chuyển nhượng đất và nhà xưởng trong khu công nghiệp
2. Các loại thuế phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam
Đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng, Doanh nghiệp chuyển nhượng phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp và/hoặc chịu thuế GTGT, cụ thể:
2.1 Đối với thuế thu nhập doanh nghiệp
Theo quy định tại Điều 16 và Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC thì doanh nghiệp thuộc diện chịu thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
- Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản;
- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất.
Trong đó, thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật);
- Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất;
Ngoài ra, thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 22% (từ ngày 01/01/2016 là 20%)
Như vậy, theo quy định trên Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện chuyển nhượng bất động sản phải thực hiện nộp thuế thu nhập doanh nghiệp cho cơ quan nhà nước với mức thuế suất 20%.
(Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được chuyển nhượng quyền sử dụng đất không - ảnh minh họa)
2.2 Đối với thuế giá trị gia tăng
Theo quy định tại Điều 5.6 Luật Thuế giá trị gia tăng 2008 và Điều 7.10.a.4 Thông tư 219/2013/TT-BTC được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Thông tư 13/2023/TT-BTC có hiệu lực kể từ ngày 14/04/2023 quy định như sau:
|
Điều 5. Đối tượng không chịu thuế
6. Chuyển quyền sử dụng đất
Điều 7. Giá tính thuế
“3. Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng.
a.4) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có). Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản của các tổ chức, cá nhân đã xác định giá đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 4 Nghị định số 209/2013/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 3 Điều 3 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2015) thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng không bao gồm cơ sở hạ tầng.
|
Như vậy, khi Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ không phải chịu thuế GTGT. Tuy nhiên, trong trường hợp Doanh nghiệp muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì tài sản trên đất phải tính thuế GTGT với thuế suất 10% theo quy định tại Điều 11 Thông tư số 219/2013/TT-BTC.
Kết luận: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải chịu thuế đối với từng giao dịch cụ thể như sau:
|
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
|
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
|
|
20% Thuế TNDN
|
20% Thuế TNDN và 10% Thuế VAT
|
Công ty luật tư vấn doanh nghiệp tại Vĩnh Phúc
Y&P Law firm tự hào là Công ty Luật tư vấn cho doanh nghiệp hàng đầu tại Vĩnh Phúc, Chúng tôi có RIÊNG 1 Phòng Pháp chế sẵn sàng hỗ trợ các Doanh nghiệp:
💥Với Chi phí dịch vụ linh hoạt phù hợp với mọi loại hình doanh nghiệp chỉ từ 7 triệu đồng/tháng.
💥Sử dụng dịch vụ, Doanh nghiệp sẽ được sở hữu 1 Phòng pháp chế với 9 nhân sự, gồm:
🔑6 Luật sư phụ trách đều trên 10 năm kinh nghiệm tư vấn, làm việc trực tiếp cho các Tập đoàn, Doanh nghiệp nổi tiếng đủ các lĩnh vực: điện tử, viễn thông, công nghệ thông tin, Fintech, tài chính, hóa chất, chăn nuôi như Samsung, Viettel, Fpt, Masan, Vin, Japfa...
🔑5 Luật sư tập sự và Chuyên viên pháp lý với nhiều năm kinh nghiệm chuyên môn dày dặn, va vấp đủ các lĩnh vực pháp lý: doanh nghiệp, sở hữu trí tuệ, đầu tư, lao động, thuế, bảo hiểm, an toàn, môi trường...
🔑 Đặc biệt: Dịch vụ của chúng tôi có thể cung cấp bằng đủ 4 thứ tiếng: Việt, Anh, Hàn, Trung..
Chúng tôi đặc biệt am hiểu về một số bộ quy tắc CSR (trách nhiệm xã hội của Doanh nghiệp), như RBA...
🎯Chờ gì mà không liên hệ ngay để chúng tôi có thể giúp bạn bắt đầu hành trình mới của doanh nghiệp với sự an toàn, ổn định, và sự thành công.
Liên hệ ngay để chúng tôi đồng hành cùng doanh nghiệp trên con đường đến sự phồn thịnh và vinh quang!
Bài viết tham khảo: