1. Đất không có giấy tờ sử dụng trước 01/7/2014 được cấp Sổ đỏ
Đất không có giấy tờ sử dụng trước ngày 01/07/2014 sẽ được cấp Sổ đỏ theo quy định của Luật Đất đai số 31/2024/QH15. Hộ gia đình và cá nhân đã sử dụng đất ổn định trước các ngày 18/12/1980, từ 18/12/1980 đến 15/10/1993, và từ 15/10/1993 đến 01/07/2014 sẽ được xem xét cấp Sổ đỏ.
Trong trường hợp không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất trước 01/07/2014, nhưng không vi phạm pháp luật đất đai và không thuộc các trường hợp giao đất trái thẩm quyền, hộ gia đình và cá nhân có thể được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp, từ đó đủ điều kiện để được cấp Sổ đỏ theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Đáng chú ý, so với Luật Đất đai 2013 (số 45/2013/QH14) chỉ quy định cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ trước 01/07/2004, Luật Đất đai 2024 mở rộng cơ hội cấp Sổ đỏ cho đất sử dụng trước ngày 01/07/2014. Điều này giúp tạo điều kiện thuận lợi hơn cho những người sử dụng đất trong thời kỳ này, nhất là những hộ gia đình và cá nhân đang hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, và làm muối tại các vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.
2. Bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường
Hiện nay, khung giá đất được ban hành định kỳ 05 năm/lần và là căn cứ để Ủy ban nhân dân tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phương.
Bỏ khung giá đất, đồng nghĩa với việc các tỉnh sẽ được tự quyết định Bảng giá đất mà không phụ thuộc vào giá đất tối thiểu - tối đa của khung giá đất. Điểm a khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024 nhấn mạnh, việc định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc thị trường.
Điều 159 Luật này cũng quy định, Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Bảng giá đất mới sẽ được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026, sau đó sẽ điều chỉnh hằng năm thậm chí trường hợp cần thiết có thể điều chỉnh trong năm để phù hợp với giá thị trường.
Mà tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được tính theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Cụ thể:
Giá trị của thửa đất cần định giá (01m2) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)
Theo đó, khi Bảng giá đất được xây dựng theo giá thị trường thì giá đền bù thu hồi đất cũng sẽ tăng, người dân sẽ hạn chế được tối đa thiệt hại khi bị thu hồi đất.
Đồng thời, khoản 4 Điều 102, khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai 2024 quy định đơn giá bồi thường thiệt hại thực tế về nhà, nhà ở, công trình xây dựng; đơn giá bồi thường thiệt hại về cây trồng, vật nuôi phải bảo đảm phù hợp với giá thị trường.
Bên cạnh đó, Bảng giá đất được dùng để tính tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất…
Theo đó, khi Bảng giá đất được xây dựng tiệm cận với giá đất thị trường sẽ khiến thuế, phí chuyển nhượng đất tăng, hạn chế hiện tượng đầu cơ đất đai và có thể khiến giá đất giảm về đúng giá trị thực tế.
Lúc này, người dân có nhu cầu thật sự sẽ tiếp cận được với đất đai, nhà ở theo đúng giá trị.
Có thể thấy, về cơ bản, việc bỏ khung giá đất xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường là hoàn toàn phù hợp.
Xem thêm: CẤP ĐỔI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VĨNH PHÚC
3. Thêm nhiều trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất từ 2025
Điều 157 Luật Đất đai 2024: Mở rộng diện miễn, giảm tiền sử dụng đất
Tin vui cho người dân: So với Luật Đất đai 2013 và Nghị định 45/2014/NĐ-CP, Điều 157 Luật Đất đai 2024 bổ sung thêm nhiều trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất từ ngày 01/01/2025.
Các trường hợp mới được miễn, giảm tiền sử dụng đất:
- Đất phục vụ lợi ích công cộng: Bãi đỗ xe, xưởng bảo dưỡng phục vụ vận tải hành khách công cộng; Công trình trên mặt đất phục vụ công trình ngầm; Kết cấu hạ tầng đường sắt chuyên dùng; Công trình công nghiệp đường sắt; Công trình phụ trợ phục vụ hoạt động đường sắt; Dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
- Đất phục vụ sản xuất, kinh doanh: Mặt bằng xây dựng nhà xưởng sản xuất.
- Đất phục vụ nhu cầu thiết yếu: Công trình cấp nước sạch, thoát nước, xử lý nước thải.
- Đất cho mục đích quốc phòng, an ninh: Doanh nghiệp quân đội, công an sử dụng đất không phải đất quốc phòng, an ninh cho mục đích quốc phòng, an ninh.
- Hỗ trợ người dân bị thu hồi đất: Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở, phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi.
Việc mở rộng diện miễn, giảm tiền sử dụng đất thể hiện sự quan tâm của Nhà nước đối với người dân và doanh nghiệp, góp phần tạo môi trường đầu tư thuận lợi và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
4. Đơn giản hóa điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp
Từ năm 2025, việc hộ gia đình và cá nhân chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư hoặc từ các loại đất phi nông nghiệp, không phải là đất ở, sang đất ở chỉ còn cần tuân theo điều kiện sau đây:
Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt thay vì phải đáp ứng kế hoạch sử dụng đất cấp hằng năm.
Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện được ban hành theo thời kỳ 10 năm còn kế hoạch sử dụng đất được ban hành theo từng năm nên đương nhiên cơ hội chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật mới cũng dễ dàng hơn.
5. Đa dạng hình thức bồi thường cho người dân bị thu hồi đất
Hiện nay, quy trình bồi thường đất được triển khai theo hai phương thức chủ đạo:
- Giao đất có cùng mục đích sử dụng: Phương án này hướng đến việc cung cấp cho chủ sở hữu diện tích đất thay thế tương ứng với loại đất bị thu hồi. Việc giao đất sẽ đảm bảo chủ sở hữu có cơ sở tiếp tục sản xuất, kinh doanh hoặc sinh hoạt trên nền đất mới.
- Bồi thường bằng tiền: Đây là phương thức được áp dụng khi không có quỹ đất phù hợp để giao thay thế. Mức bồi thường sẽ được xác định dựa trên giá đất cụ thể tại thời điểm thu hồi, đảm bảo bù đắp giá trị tương xứng cho phần đất bị thu hồi.
Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 đã mở rộng các hình thức bồi thường về đất. Cụ thể, khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định, việc bồi thường về đất được thực hiện thông qua 01 trong 04 hình thức:
a. Giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi; hoặc
b. Bằng tiền trong trường hợp không có đất để bồi thường người dân có nhu cầu; hoặc
c. Bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi; hoặc
d. Nhà ở.
Trong đó, ưu tiên người được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở được lựa chọn bồi thường bằng tiền nếu có nhu cầu thì đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
6. Bị thu hồi đất nông nghiệp được bồi thường bằng đất ở/nhà ở
Khoản 6 Điều 111 Luật Đất đai 2024 quy định:
Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở mà đủ điều kiện bồi thường về đất theo quy định tại Điều 95 của Luật này mà có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở và địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, nhà ở thì được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư.
Hộ gia đình hoặc cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp mà bị thu hồi đất sẽ được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở nếu đáp ứng đủ ba điều kiện sau:
- Đủ điều kiện bồi thường về đất theo quy định của pháp luật.
- Có nguyện vọng được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở.
- Địa phương có đủ quỹ đất ở hoặc nhà ở để bố trí cho người dân bị thu hồi đất.
7. Phải bàn giao nhà ở tái định cư mới được thu hồi đất
Luật Đất đai 2024 quy định một trong những điều kiện tiên quyết để thu hồi đất là phải hoàn thành việc phê duyệt và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (khoản 3 Điều 80). Điều này đồng nghĩa với việc việc bố trí tái định cư, bàn giao nhà ở cho người dân bị thu hồi đất phải được hoàn tất trước khi có quyết định thu hồi (khoản 6 Điều 91).
8. Bổ sung nhiều khoản hỗ trợ cho người dân bị thu hồi đất
Luật Đất đai 2013 quy định các khoản hỗ trợ chính khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
- Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất.
- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm: Áp dụng cho trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở.
- Hỗ trợ tái định cư: Áp dụng cho trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở.
- Hỗ trợ khác: Hỗ trợ người đang thuê nhà ở không thuộc sở hữu Nhà nước; Hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn…
Luật Đất đai 2024 bổ sung thêm các khoản hỗ trợ sau:
- Hỗ trợ di dời vật nuôi.
- Hỗ trợ tháo dỡ, phá dỡ, di dời: Áp dụng cho tài sản gắn liền với đất là phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo pháp luật về xây dựng mà đến thời điểm thu hồi đất giấy phép đã hết hạn.
9. Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa
Luật Đất đai 2013 không cho phép hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 đã bỏ quy định này.
Điều này có nghĩa là từ ngày 01/01/2025:
- Bất kỳ ai, không phân biệt có trực tiếp sản xuất nông nghiệp hay không, đều được phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Mở rộng đối tượng được phép sở hữu đất trồng lúa góp phần thúc đẩy thị trường đất đai và tăng hiệu quả sử dụng đất.
10. Tăng hạn mức chuyển nhượng đất nông nghiệp
Luật Đất đai 2024 nâng cao hạn mức chuyển nhượng đất nông nghiệp, tạo điều kiện cho phát triển sản xuất hiện đại.
Cụ thể:
- Khoản 1 Điều 177 Luật Đất đai 2024 quy định, cá nhân được phép nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp đối với mỗi loại đất.
- Mức tăng này cao hơn so với Luật Đất đai 2013 (chỉ cho phép 10 lần).
Việc nâng cao hạn mức chuyển nhượng đất nông nghiệp mang lại nhiều lợi ích:
- Cho phép cá nhân tích tụ đất nông nghiệp, tạo điều kiện phát triển sản xuất quy mô lớn.
- Tạo điều kiện ứng dụng công nghệ, tiến tới sản xuất nông nghiệp hiện đại.
- Nâng cao thu nhập cho người nông dân.
Cảm ơn Quý Độc giả đã quan tâm theo dõi những điểm mới mang lại lợi ích to lớn cho người dân trong bài viết này. Chúng tôi tin rằng những thông tin trên sẽ giúp ích cho Quý Độc giả trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến đất đai.
Trân trọng!
#Đức Mạnh