Nội dung câu hỏi:
Gia đình tôi (chị A) có 01 thửa đất diện tích 130m2 trong đó có 50m2 đất ở và 80m đất vườn, do gia đình không có nhu cầu sử dụng nên đồng ý bán cho hàng xóm giáp danh (ông B), sau khi trao đổi thỏa thuận được giá mua bán thì ông B có đặt cọc trước cho gia đình chị A một khoản tiền cọc 15.000.000đ (mười lăm triệu đồng) và viết giấy nhận cọc trong giấy nhận cọc có thỏa thuận thời hạn là 30 ngày hai bên làm hợp đồng mua bán bên B giao tiền và bên A giao GCN QSD đất, ngoài ra các bên còn thỏa thuận về việc phạt cọc nếu hết thời hạn trên bên A không bán thì sẽ phải chịu phạt cọc gấp đôi và ngược lại nếu bên B không mua thì sẽ bị mất số tiền cọc trên. Thời hạn 30 ngày đã hết gia đình chị A đã chủ động gọi cho ông B yêu cầu đi làm hợp đồng chuyển nhượng. Nhưng ông B không có tiền và xin bên A cho thêm thời hạn là 15 ngày để thu xếp tiền, bên A đồng ý và sau đó bên B lại lỡ hẹn lần hai và tiếp tụ xin gia hạn. Sau 3 lần xin ra hạn thì bên B vẫn không có tiền để làm hợp đồng chuyển nhượng như các bên đã thỏa thuận. Sau đó bên B lại tự ý bắn hàng rào tôn sắt toàn bộ diện tích đất của nhà chị A để chiếm hữu sử dụng riêng.
1, Vậy căn cứ vào hợp đồng đặt cọc của hai bên thì bên B có vi phạm hợp đồng và mất cọc không?
2, Việc bên B tự ý bắn tôn làm hàng rào để chiếm hữu sử dụng đất như vậy có đúng không và A cần phải làm gì để đảm bảo quyền lợi cho mình?
Nội dung trả lời:
Trước hết cám ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi cho Công ty Luật TNHH YOUTH & PARTNERS, trong tình huống bạn có đưa ra hai câu hỏi chúng tôi xin tư vấn như sau:
1, Căn cứ vào hợp đồng đặt cọc của các bên thì thấy rõ việc bên B đã vi phạm thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng và bên B sẽ mất số tiền đặt cọc 15.000.000đ (mười lăm triệu đồng) cho bên A.
2, Việc bên B tự ý bắn hàng rào tôn sắt toàn bộ diện tích đất của nhà chị A để chiếm hữu sử dụng riêng là trái quy định pháp luật đã xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của bên A.
Và bạn nên xử lý như sau:
Trước hết bạn cần sang làm việc với người hàng xóm kia (bên B) yêu cầu người đó tháo dỡ tôn trả lại phần diệ tích đã lấn chiếm cho gia đình.
Trong trường hợp bên kia không tự nguyện tháo dỡ trả lại đất cho gia đình bạn, thì bạn có quyền làm đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND xã nơi có bất động sản. Quy trình hòa giải được quy định tại Khoản 3, 4 Điều 202 Luật đất đai 2013 quy định:
“3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp”.
Vì vậy các bên cần tiến hành hòa giải theo quy định, đối với trường hợp hòa giải không thành thì sẽ được giải quyết theo quy định pháp luật căn cứ Khoản 1 Điều 203 Luật đất đai 2013.
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
"1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết".
Bạn có quyền nộp đơn khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án cấp huyện nơi có bất động sản, kèm theo đơn khởi kiện là giấy tờ cá nhân như (CCCD, sổ hộ khẩu) và GCN QSD đất phô tô chứng thực.
Trên đây là là giải đáp của Luật sư đối với trường hợp của bạn, nếu bạn thắc mắc hay câu hỏi nào khác, vui lòng liên hệ với chúng tôi để nhận được tư vấn.
LS. Văn Hoa