Mua bán đất đai là giao dịch diễn ra khá phổ biến và thường xuyên xảy ra tranh chấp do trong quá trình mua bán, các bên giao kết hợp đồng thường không tuân thủ các quy định của pháp luật, nhất là đối với hình thức mua bán bằng giấy viết tay.Vậy, giấy tờ viết tay này có hiệu lực pháp luật không? Nếu có thì xác định thời gian có hiệu lực là từ bao giờ? Không có hiệu lực thì giải quyết như thế nào? Nếu bạn vẫn đang thắc mắc về vấn đề này hãy đọc bài viết của Công ty Luật Youth & Partners dưới đây để được giải đáp cụ thể nhé!
1. Cơ sở pháp lý
- Bộ luật dân sự 2015
- Luật đất đai năm 2013
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP
2. Mua bán đất bằng giấy viết tay được hiểu như thế nào?
Mua bán đất bằng giấy viết tay không phải là thuật ngữ pháp lý được quy định trong luật mà chỉ là hoạt động người dân thực hiện trên thực tế. Tuy pháp luật không quy định hay giải thích thế nào là mua bán nhà đất bằng giấy viết tay nhưng căn cứ vào thực tế có thể hiểu mua bán nhà đất bằng giấy viết tay là hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực.
3. Quy định của pháp luật hiện hành về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp:
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
Theo đó, việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Bên cạnh đó, tại khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Theo khoản 2 Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.
Đồng thời, trong các trường hợp vô hiệu của giao dịch dân sự bao gồm trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức được quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.
Hợp đồng mua bán đất là một hình thức của giao dịch dân sự, nên suy ra từ những quy định trên có thể nhận định: công chứng, chức thực là điều kiện bắt buộc có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng (hay thường được gọi là hợp đồng mua bán đất). Như vậy, ở thời điểm hiện tại, việc mua bán đất bằng giấy viết tay không được công chứng, chứng thực theo quy định thì không phát sinh hiệu lực.
4. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
Từ phân tích ở trên cho thấy mua bán đất bằng giấy tờ viết tay là giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức nên đó là giao dịch dân sự vô hiệu.
Theo Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 thì hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định cụ thể như sau:
- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
- Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.